Guida Mutui

Guida pratica per la scelta del mutuo

Mutui Cosa sono?

I mutui sono finanziamenti erogati da banche, istituti di credito o società finanziarie. Con il contratto di mutuo, un soggetto detto mutuante (la banca tipicamente) consegna a un altro soggetto chiamato mutuatario (il cliente) una somma di denaro che quest'ultimo si impegna a restituire, pagando gli interessi pattuiti. Il mutuo è un atto pubblico, quindi va sottoscritto davanti ad un notaio. La misura degli interessi è determinata nel contratto, ma esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari a pena di nullità del contratto stipulato.

A quanto può ammontare il finanziamento?

I mutui sono generalmente concessi fino all'80% del valore dell'immobile, ma diverse banche finanziano anche il 100%, facendosi pagare maggiormente per l'assunzione di un rischio più elevato o chiedendo maggiori garanzie.

Durata dei mutui

La durata dei mutui va dai 5 ai 20 anni, ma si può arrivare fino ai 40 (vedi Unicredit).

Tipologie di mutui

Le tipologie di mutui proposti dalle banche sono molteplici e di grande fantasia, in concreto le tipologie principali sono le seguenti:

• Mutui a tasso fisso
  (es. 8% fisso per tutta la durata del mutuo. generalmente anche la rata è fissa per tutto il periodo)
• Mutui a tasso varibile (il tasso del mutuo cambia in base a come cambiano i tassi di riferimento)
• Mutui a tasso misto (fisso + variabile)

Tasso di Interesse nei mutui

Tasso fisso: il tasso di interesse rimane costante per l'intero periodo contrattuale del mutuo es (9% fisso per 15 anni).
Tasso variabile: è un tasso che cambia in base al come cambia il "costo del denaro per le banche" (giusto per rendere la cosa semplice). Si calcola prendendo il tasso di riferimento EURIBOR (che cambia in base alle politiche monetarie in atto) e si agiunge uno SPREAD, cioè un valore percentuale fisso per la durata contrattuale dei mutuo (esempio: EURIBOR+2%).

Mutui e tassi: TAN, TAEG, ISC (importante!)

• TAN: è il tasso calcolato con euribor + spread (in pratica serve a poco!)
• ISC (o TAEG): è l'indicatore del costo totale del mutuo in calcolato in percentuale, in pratica vi conviene valutare solo questo perchè è quello comprensivo di tutto! e in particolare:
• Interessi
• Spese di istruttoria
• Spese di revisione del finanziamento
• Spese di apertura e chiusura della pratica
• Spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate
• Spese di assicurazione o garanzia
• Costo dell'attività di mediazione (se necessaria) svolta da un terzo
• Qualsiasi altra spesa contrattualmente prevista collegata con l'operazione di finanziamento.

Mutui spese varie da considerare

Spese comprese nell'ISC

• Spese di istruttoria:
  Il costo può essere fisso (150/400 euro) o un valore percentuale (es tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato)
• Spese di perizia:perizia effettuata da un tecnico nominato dalla banca Banca per determinare il valorre dell'immobile e per verificare che l'immobile sia in regola con le norme edilizie. (varia da i 100 e i 300 euro)
• Costi assicurativi: Assicurazione Incendio (parte dai 100 può arrivare ai 500 euro eoltre) è obbligatoria + eventuale assicurazione sulla vita

Altre spese necessarie che non riguardano direttamente la banca

• Spese notarili
• Imposte dovute allo Stato l'iscrizione dell'ipoteca
• Imposta sostitutiva: è richiesta nella misura dello 0,25% sull'importo erogato.

Altre garanzie richieste

Per la sottoscrizione di mutui possono essere richieste altre garanzie (oltre all'ipoteca) come fidejiussioni (vedi cosa sono),

Aspetti fiscali e agevolazioni

Gli interessi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto della prima casa sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito) per il 19% degli interessi + oneri accessori + quote di rivalutazione per un importo massimo di 3615,20 euro. Vedi dettagli

Mutui: quale scegliere?

Attenzione ai costi nascosti (considerare sempre TAEG E ISC) e alla possibilità di rinegoziare il mutuo a condizioni ragionevoli. Chiedete alla banca se aderisce al "Codice di condotta europeo sui mutui casa", e fatevi consegnare il modulo sulla trasparenza (Modello Esis) che racconta tutto sul mutuo proposto. Se non ve lo danno... controllate bene le clausole contrattuali (condizioni per la rinegoziazione, costi accessori, tasso effettivo praticato (ISC o TAEG).

(continua)

Approfondimenti: